(Red Tape Makes Investors Wait Seven Years in Dubrovnik)
Za Bloomberg, Kuzmanović Jasmina - Jun 21, 2012
Sedam godina nakon što je skupina investitora koje predstavlja Barclays Plc i Equity Trust (Jersey) Ltd kupila zemljište za gradnju na hrvatskoj obali, njihov plan izgradnje 26 vila, u brdima iznad Dubrovnika i dalje je na čekanju.
Tri razine vlasti moraju staviti potpis odobrenja na 36 milijuna eura ($ 46 milijuna) vrijedan projekt i još uvijek to nisu učinile. Najveća prepreka: novogradnja ne smije biti vidljiva iz bilo kojeg drugog dijela grada, a sve prema „Prostornom planu uređenja grada“, kako odredbe tog plana tumači Županijska vlast ovog, nacionalno najposjećenijeg Jadranskog ljetovališta.
Zidinama opasani grad vidljiv je s obližnjeg brda gdje bi se Fenestra vile trebale graditi - The walled city of Dubrovnik is seen from a hillside location near where Fenestra Village is to be built. Photographer: Robert Rajtić/ Bloomberg
Iskustvo pokazuje koliko je teško stranim investitorima u Hrvatskoj - gdje inače na turizam otpada jedna petina gospodarstva - dočekati povrat vlastitog uloženog novca. Premda su Hrvatskoj, koja je prihvaćena u članstvo Europske unije kao 28. članica i bit će inaugurirana u srpnju 2013., itekako potrebne strane investicije, pogotovu nakon dvije godine recesije i razdoblja stagnacije u 2011.
"Pa nije nerazumno očekivati da će se moći graditi u građevnoj zoni i mi smo otvoreni za suradnju s vlastima oko toga kako ta izgradnja treba izgledati", rekao je Craig Cameron, koji rukovodi projektom, Fenestra Village, za tvrtku za razvoj projekata CMC Global. "Vjerujemo da Hrvatska ima veliki potencijal za ulaganja u turizam, ali nakon sedam godina, mi smo frustrirani".
U drugom se primjeru, izraelski biznismen Aaron Frenkel i australski golfer i poduzetnik Greg Norman, već pet godina, teško muče kako bi dobili zeleno svjetlo za izgradnju golf resorta, također u blizini Dubrovnika, nakon što su potrošili 90 milijuna eura za zemljište, u zoni koja je prostornim planom namjenjena sportsko-rekreacijskim sadržajima.
Dok ulaganja padaju
Dužnička kriza u Europi svela je iznos izravnih stranih ulaganja u Hrvatskoj u 2011. godini na četvrtinu iznosa od 4,2 milijarde dolara stranih investicija ostvarenih u 2008., prema podacima Hrvatske narodne banke.
Premijer Zoran Milanović pokušava namamiti ulagače s 8 milijardi kuna (1,3 milijarde dolara) infuzije novčanih sredstava iz banaka i fondova EU, namjenjenih za ulaganja u infrastrukturu.
Ipak, kao što šest mjeseci stara Vlada na čelu s Milanovićevim socijaldemokratima nastoji olakšati pristup stranim investitorima, "crvena traka" ostaje jedna od najvećih prepreka.
„Potencijalni investitori se odbijaju dugim procesima i stanjem nesigurnosti", izjavio je ministar financija Slavko Linić, na poslovnom forumu u Zagrebu 13. lipnja ove godine.
U turizmu, potencijalni investitori su također suočeni s problemom nesređenih i zastarjelih zemljišnih knjiga i nedostatkom transparentnosti stvarnog vlasništva nad zemljom.
To je dodatno zakomplicirano privatizacijom koja je provedena u ranim 1990-im, kada su tadašnji čelnici novonastale neovisne države upravljali nepromišljenim prodajama imovine, stečene u doba komunizma, uglavnom odabranim pojedincima.
Posvemašnja besmislica
"Zakoni koji reguliraju razvoj i investiranje u Hrvatskoj jesu niz propisa koji su potpuna besmislica", rekao je predsjednik Ivo Josipović.
Ne možemo potaknuti ulaganja dok imamo zastarjele zemljišne knjige, a mi tražimo 40 do 50 dozvola za jedan projekt, dok lokalni planovi nisu prilagođene zahtjevima, dok postoje podjele među različitim razinama vlasti i dok lokalne samouprave sa svojim zahtjevima mogu ometati ulaganja ", kazao je Josipović 4. lipnja na panelu Svjetske banke u Zagrebu.
Dubrovnik smješten na krajnjem jugu, u duljini 5.800 km otocima nanizane hrvatske obale, stilizirao se kao elitno turističko odredište.
U gradu i okolici već posluju Blackstone Group LP (BX) koja je vlasnik Hilton Worldwide Inc Rezidor Hotel Group AB-a (REZT), zatim Radisson Blu Hoteli, a čileanski Grupo Lukšić vlasnik je lanca Jadranski luksuzni hoteli.
Dosadašnji posjetitelji grada su i Microsoft Corp (MSFT) osnivač Bill Gates, pjevačica Beyonce i britanski princ Charles.
Šljunčane plaže
Stari grad Dubrovnik, sagrađen od bijelog kamena i mramora tijekom renesanse, na vrhuncu svoje povijesne ere imao je međunarodni status neovisne republike. Dubrovnik se nalazi na listi svjetske baštine, upisan od strane UNESCO-a, Ujedinjenih naroda za obrazovanje, znanost i kulturu.
Borovi i šljunčane plaže ispod vapnenačkih stijena nude predah nakon razgledavanja znamenitosti Starog grada.
Grad od 40.000 žitelja narastao je i izvan svojih drevnih zidina, duž obale i prema nižim padinama Srđa, šljunčanog brda koje se uzdiže iznad Starog grada. Projekt Fenestra vila planiran je na zemljištu od 28.000 četvornih metara koje se nalazi istočno od vrha brda Srđ.
CMC Global Ltd je britanska developerska tvrtka za razvoj projekata, specijalizirana za turističke i stambene projekte u Velikoj Britaniji i jugoistočnoj Europi. Barclays je upravitelj i povjerenik investitora projekta R2R Croatia Country Funds-a, što u konačnici ulažu u Fenestra razvoj, rekao je glasnogovornik Will Bowen iz Londona. Equity Trust je manjinski dioničar u sklopu projekta, rekao je Richard Asquith, glasnogovornik TMF Grupe, koji su udružili kapital u lipnju 2011.
Za vedrih dana, sa ovog mjesta vide se bijele zidine Starog grada koje se protežu oko 1,5 km zapadno, dok blješte na poslijepodnevnom suncu, okrenute prema dubokom, plavom moru i još tamnijim obrisima obližnjeg Elafitskog otočja.
„Klauzula nevidljivosti“
Upravo je vidljivost – to jest pogled „ključna prodajna točka za Fenestru“ (komercijalna simbolika u imenu projekta: latinski izraz za "prozor" – po našem „vile s pogledom“ ili „s ponistre se vidi Dubrovnik“).
Ipak, pogled je postao središnja točka sukoba između Županijske i Općinske dubrovačke vlasti.
Pozivajući se na još 2005. godine donesenu plansku odredbu, tzv. "klauzulu nevidljivosti" u Prostornom planu uređenja grada „osmišljenu radi očuvanja gradskog povijesnog pogleda“ , zapravo na taj način, Županijska uprava na čelu sa županom Dobroslavićem kontrolira glavnu oporbenu stranku - Hrvatsku demokratsku zajednicu. U toj stranci kažu da nijedna novogradnja ne bi smjela biti vidljiva iz grada, uključujući i njegove novije, naknadno izgrađene gradske četvrti.
Gradonačelnik Andro Vlahušić iz koalicije socijaldemokrata, kojoj je na čelu sam premijer Hrvatske, kaže kako je pravilo doneseno radi zaštite „ljepote vizure“ Staroga grada.
Dubrovačko-neretvanski župan, Nikola Dobroslavić (HDZ stranka) rekao je "da mu je jako žao" za probleme koje imaju investitori Fenestra Village-a.
"Da, kupili su zemljište u stambenoj građevinskoj zoni, ali to nužno ne znači da možete graditi tamo", rekao je Dobroslavić 28. svibnja u svom uredu u baroknoj palači u Starom Gradu. "Građevinska zona može značiti naprimjer da tamo možete izgraditi samo park ili cestu, a to nije jasno dok se ne odredi Detaljnim urbanističkim planom. Možda su investitori trebali naručiti izradu stručne studije prije donošenja odluke o kupnji zemljišta.“
Planovi izgradnje vila
Detaljni urbanistički plan još uvijek nije završen, prema Vlahušiću i Dobroslaviću. Već je održano nekoliko obaveznih javnih rasprava, na kojima su udruga arhitekata, građani i lokalne skupine zemljoposjednika izrazili svoja mišljenja. Izvješće sa zadnje rasprave očekuje se do sredine lipnja.
Tek nakon toga Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja će odvagnuti o tome hoće li dati svoju suglasnost na plan prije nego što ga ponovo uputi natrag na konačno odobrenje (donošenje glasovanjem) članovima Gradskog vijeća Dubrovnika .
"To je uobičajen proces koji se odvija u zemljama diljem svijeta, ali u Hrvatskoj je za to potrebno četiri ili pet puta više vremena nego bilo gdje drugdje", rekao je Cameron, dodajući da je njegova skupina već napravila projekte u Poljskoj i Crnoj Gori, koji su bili gotovi unutar 12 mjeseci - od početka do završetka.
On je također rekao da su ga djelatnici iz Sektora planiranja u dubrovačkoj gradskoj vlasti još 2005. godine uvjeravali u to da se može izgraditi park luksuznih vila.
Dubrovački gradonačelnik Vlahušić rekao je da bi projekt Fenestra naselja vila trebao ići u realizaciju, jer se uklapa u regionalne(županijske) i općinske planove.
Turizam je potreban
"Najveća prepreka za ulaganja u područje Dubrovnika je Županijska vlast i politika koja stoji iza nje", rekao je Vlahušić u intervjuu od 30. svibnja. " Moramo izabrati: možemo ili graditi, ulagati i razvijati se ili možemo biti uzvišeno siromašni."
S nižim cijenama od mediteranskih konkurenata Grčke, Italije i Španjolske, Hrvatska je u potrazi za povećanjem prihoda od turizma nakon što postane članica EU iduće godine.
Sredstva su također potrebna i za oporavak posvemašnjeg uništenja koje je još uvijek primjetno od zadnjeg rata, koji je započeo u 1991.
Dubrovnik i okolica, udaljeni samo nekoliko kilometara od Crne Gore i Bosne i Hercegovine, teško su razrušeni tijekom hrvatske borbe za neovisnost od bivše Jugoslavije.
Pitanje „klauzule vidljivosti“ također blokira još jedan projekt za izgradnju „Golf resorta Dubrovnik“ na sjevernim padinama Srđa, gdjese nalaze polja niskog raslinja i grmlja koja se protežu uzduž brdovite državne granice s Bosnom i Hercegovinom.
Područje je Prostornim planom uređenja također bilo predviđeno (zonirano) kao golf resort u trenutku kada ga je Frenkel, kojemu se kasnije pridružio i Norman, kupio još 2007. godine, kao zemljište velčine 765 hektara i u koje je bio planirao uložiti oko jednu milijardu eura.
Kameni zid
"Projekt je udario glavom o kameni zid oko pitanja hoće li biti vidljiv iz Starog Grada,"kaže Ivan Kušalić, direktor tvrtke Razvoj golf d.o.o. U svom intervjuu on je izjavio: "Vjerujemo da smo u potpunosti u skladu s odredbama prostornog plana. Nikada nismo očekivali da će postupak trajati ovako dugo. "
No, župan Dobroslavić je rekao da projekt ne bi zadovoljio-ispoštovao „klauzulu nevidljivosti“ i da osim toga postoji i neslaganje oko broja vila koliko bi ih trebalo biti izgrađeno u golf resortu.
Gradonačelnik Vlahušić je pak rekao da su navedeni zahtjevi Županijskih vlasti zaustavili projekt iz "političkih razloga".
Sve se to događa u ozračju u kojem je Vlada prognozirala 0,8 % stopu rasta gospodarstva u ovoj godini, dok su Svjetska banka i guverner Narodne banke Hrvatske, Željko Rohatinski predvidjeli 1 % smanjenja.
Predsjednik Vlade Milanović izjavio je 1. lipnja da će dobra turistička sezona potaknuti gospodarstvo, no nakon toga je objavljeno da je bruto domaći proizvod za prvo tromjesečje, pao za 1,3 % .
Stopa nezaposlenost iznosila je 18 % u svibnju.
U travnju 2011., Robert Benmosche, izvršni direktor osiguravatelja American International Group Inc, govorio je na forumu ulagača održanom u Dubrovniku, o tome kako ga često pitaju zašto je kupio vilu u Hrvatskoj, zemlji sa svojom socijalističkom prošlošću.
"Sada kada ste ovdje, razumijete", rekao je, pokazujući iz konferencijske dvorane Palace Hotela na Elafitske otoke okupane jutarnjim suncem. "To je najljepše mjesto na svijetu, ali dolazi u paketu s nekim izazovima."
ORIGINAL TEKST BY BLOOMERG
Idejno rješenje
"Nautičkog centra Pag"
"Lajkajte nas" na Facebooku
Broj uposlenih na samom projektu
Sveukupno na pratećim aktivnostima
Sveukupno u tri marine
Isključivo u turističkom sadržaju
Vrijednost društvene dobiti
Ukupna vrijednost investicije
Prva faze - izgradnja plovnog kanala
Odnos prema moru jedna je od najkontroverznijih tema povijesti suvremenog hrvatskog urbanizma: s jedne strane postoji deklatrativno i opće prihvaćeno stajalište da je Hrvatska pomorska zemlja i da je pomorska orjentacija ključna sastavnica hrvatskog identiteta. Nasuprot toga je stvarno stanje u prostoru, koje ne svjedoči samo o političkoj svakodnevici nego i ukorijenjenom odnosu stanovništva prema moru. Dovoljno je primjetiti da Rijeka, koja je naša najznačajnija luka, u svom akvatoriju nema niti jednu pumpnu stanicu za brodice. I u tome nije usamljena. Hrvatska je zemlja gradova, a od gradova na obali, kojih je najviše,.....
